#成都房产市场[超话]#昨天不少人在推619万的天西保利天屿221高楼层,似乎并未掀起多少水花。
有朋友说619万是假价格,实际要700。不论哪个价格,非顶楼非瑕疵楼王户型,相比当年655万的购入价,房东亏多亏少而已,新购房者买的话要出一大笔税和中介费,也没什么赚头,双输。
几点警示。
一是对于规划和开发商的预期。大热板块,开发商号称top级产品,又有缺水的成都人最爱的湖,本是多重利好叠加。
新区热板最大的挑战来自于市场,上行的迅猛同时要对应下行的溃退,三年前无法预支如今的市场,这点多是运气。开发商以往的口碑有迹可循,产品前期并未采用天字系,以及湖面的后期维护的责权的不明确,均是风险。到了今天,因维权而导致的并不太好的口碑,略有些发臭的湖面,都是二手重要的影响因素。
二是入手的安全价格。得益于开盘时火热的市场,天屿的开盘价在天西一众楼盘中处于相对高位,开到这栋楼王时,清水接近3万的单价,送的装修自住反而要增添麻烦拆了重装。与同期的首开龙湖精装价格相比,已然处于劣势,而预期的品质差异,若兑现,则抵消部分风险,但这个风险要购房者自行承担,后面如何大家也看到了。整改完之后其实还可以,但既定印象形成,加上第一个破发的影响,如今中介推的时候,也不免加了有色眼镜。
三是购房者的结构组成。自住兼投资的比例,以及由于高预期而杠杆拉满的人群占比,未来二手市场均有体现。市场下行是原罪,扛得住的小区,要么可以接受不换自住,要么有租金收益可以应付支出,要么人群真的筛选过。
当然,说再多,有时候也需要那么一些运气。
有朋友说619万是假价格,实际要700。不论哪个价格,非顶楼非瑕疵楼王户型,相比当年655万的购入价,房东亏多亏少而已,新购房者买的话要出一大笔税和中介费,也没什么赚头,双输。
几点警示。
一是对于规划和开发商的预期。大热板块,开发商号称top级产品,又有缺水的成都人最爱的湖,本是多重利好叠加。
新区热板最大的挑战来自于市场,上行的迅猛同时要对应下行的溃退,三年前无法预支如今的市场,这点多是运气。开发商以往的口碑有迹可循,产品前期并未采用天字系,以及湖面的后期维护的责权的不明确,均是风险。到了今天,因维权而导致的并不太好的口碑,略有些发臭的湖面,都是二手重要的影响因素。
二是入手的安全价格。得益于开盘时火热的市场,天屿的开盘价在天西一众楼盘中处于相对高位,开到这栋楼王时,清水接近3万的单价,送的装修自住反而要增添麻烦拆了重装。与同期的首开龙湖精装价格相比,已然处于劣势,而预期的品质差异,若兑现,则抵消部分风险,但这个风险要购房者自行承担,后面如何大家也看到了。整改完之后其实还可以,但既定印象形成,加上第一个破发的影响,如今中介推的时候,也不免加了有色眼镜。
三是购房者的结构组成。自住兼投资的比例,以及由于高预期而杠杆拉满的人群占比,未来二手市场均有体现。市场下行是原罪,扛得住的小区,要么可以接受不换自住,要么有租金收益可以应付支出,要么人群真的筛选过。
当然,说再多,有时候也需要那么一些运气。
#成都房产市场[超话]#感觉这一年过得尤其的快,浑浑噩噩中就将告别2023。
翻看了一下去年今日发的博,发现这一年的心境何其相似。
23年初,楼市虽呈颓势,但未经历长期下行的人们还保留了一丝希望,刚需资格的放松,贷款政策的向好,以及新房市场的强劲,似乎还留有余地。
三四月低总二手成交量开始激增,置换链条依然指向新房市场,二手中位及高总成交并不理想,但在中介朋友们的情绪衬托下,似乎掩饰了部分糟糕的处境。
五月新房价格持续上涨,去化也算优秀,信心犹在,毕竟多年的经验少有新房破发的状况出现,潜意识里无非多赚少赚。热门楼盘法拍也终于回归市场,造假减少,少有虚高,低于市场价。
随后开发商问题频现,包括大热楼盘的进度和交付问题,从另一个层面进一步削弱购房者意愿和信心。
八月再迎新政,刚需再次削弱,新房不再是刚需特权,刚需保护彻底结束,但此时基本已无真正意义上的神盘,新房价格放宽,意欲促流通。
市场依然下行,时机成熟,九月新政全面放开,看似大动作,用今时倒推复盘,改变不了大势,无非借此时机放开以往不敢放开的点。
放开高新,热闹了几天,也就回归平淡,没有顺畅的置换链条,也就没有大变化。放开购房资格,实则在22年底便已有所展现,没有钱,没有信心,有资格又如何。不仅成都没钱,想象的外来资金也没有,大家都没钱。
慢慢的,人们也看惯了降价,接受了市场。年底法拍的几次破发,让人们逐渐意识到新房也不安全,高于片区二手实际成交的新盘价,哪怕预期再高,大热楼盘也会顺销。
回归市场的楼市,买房更看手艺,但也不要再幻想着靠买套房就能发达,应该以自住加保值为目标。再说不把金融手段拉满,就普通人的基数再买又能赚多少,当然上了金融手段也可能血本无归。
如此的状况下,都平和一点儿,回归生活的美好,少争吵,吵赢吵输都改变不了大势。
想想自己持有的都亏啥样了,还好意思互相攀比呢,有的手握刚盘翻倍又能有多少,何况以后也没有这种行情。高价新进场的更要低调点,用钱投票,现在有期望是开心,未来破发打脸就难受,放平心态。
最后,还是祝大家在新的一年,老老实实做好工作和生意,稳固提升收入,过好生活,根据实际情况和机遇搞点副业,不盲目投资返贫。 https://t.cn/RBSR99B
翻看了一下去年今日发的博,发现这一年的心境何其相似。
23年初,楼市虽呈颓势,但未经历长期下行的人们还保留了一丝希望,刚需资格的放松,贷款政策的向好,以及新房市场的强劲,似乎还留有余地。
三四月低总二手成交量开始激增,置换链条依然指向新房市场,二手中位及高总成交并不理想,但在中介朋友们的情绪衬托下,似乎掩饰了部分糟糕的处境。
五月新房价格持续上涨,去化也算优秀,信心犹在,毕竟多年的经验少有新房破发的状况出现,潜意识里无非多赚少赚。热门楼盘法拍也终于回归市场,造假减少,少有虚高,低于市场价。
随后开发商问题频现,包括大热楼盘的进度和交付问题,从另一个层面进一步削弱购房者意愿和信心。
八月再迎新政,刚需再次削弱,新房不再是刚需特权,刚需保护彻底结束,但此时基本已无真正意义上的神盘,新房价格放宽,意欲促流通。
市场依然下行,时机成熟,九月新政全面放开,看似大动作,用今时倒推复盘,改变不了大势,无非借此时机放开以往不敢放开的点。
放开高新,热闹了几天,也就回归平淡,没有顺畅的置换链条,也就没有大变化。放开购房资格,实则在22年底便已有所展现,没有钱,没有信心,有资格又如何。不仅成都没钱,想象的外来资金也没有,大家都没钱。
慢慢的,人们也看惯了降价,接受了市场。年底法拍的几次破发,让人们逐渐意识到新房也不安全,高于片区二手实际成交的新盘价,哪怕预期再高,大热楼盘也会顺销。
回归市场的楼市,买房更看手艺,但也不要再幻想着靠买套房就能发达,应该以自住加保值为目标。再说不把金融手段拉满,就普通人的基数再买又能赚多少,当然上了金融手段也可能血本无归。
如此的状况下,都平和一点儿,回归生活的美好,少争吵,吵赢吵输都改变不了大势。
想想自己持有的都亏啥样了,还好意思互相攀比呢,有的手握刚盘翻倍又能有多少,何况以后也没有这种行情。高价新进场的更要低调点,用钱投票,现在有期望是开心,未来破发打脸就难受,放平心态。
最后,还是祝大家在新的一年,老老实实做好工作和生意,稳固提升收入,过好生活,根据实际情况和机遇搞点副业,不盲目投资返贫。 https://t.cn/RBSR99B
#成都房产市场[超话]#一面二手法拍再次破发,一面新盘开盘大张旗鼓,错位的市场。
半个月之内,保利天屿楼王法拍第二次破发,比上次654万的成交又低了十几万,居然应了某些伙伴的调侃,上次算是抢跑了。不过这一次话题平淡了许多,毕竟市场持续下行,见怪不怪。
放在前几年,新房买错无非就是不涨,估计没人会想到买套所谓核心区改善房,会把首付钱几乎亏完,这也是当前市场下要接受的变化。
同样今天,阅天府开盘,各种优惠加起来8%,除了硬伤143,主流199户型3万5左右的单价,总价区间上到700万左右。
高出板块现有楼盘半代的产品,区域内最高开盘价,相对尴尬的位置,为交通规划而妥协的小地块,以及并不算合适的市场情绪,都增加了纠结。从区域供应来看未来二手承接属性,自然不如先前大源西的锦上锦安全。
这也便是现如今的矛盾点,好品质产品来了,但价格也上去了,超过安全线,敢不敢上,结合自己实际情况,谨慎考虑。当然好就好在也能阻止部分投机分子,未来抛售跑路的不会太多,参考德商迎晖天玺,二手没成交,但价格不松动。
另外最近刷到很多重庆香港置地启元的内容,羡慕好产品的同时,也感叹购房者的纯粹,在重庆那样的价格,出发点必定是自住了,看来重庆人民更早看开了。 https://t.cn/RBSR99B
半个月之内,保利天屿楼王法拍第二次破发,比上次654万的成交又低了十几万,居然应了某些伙伴的调侃,上次算是抢跑了。不过这一次话题平淡了许多,毕竟市场持续下行,见怪不怪。
放在前几年,新房买错无非就是不涨,估计没人会想到买套所谓核心区改善房,会把首付钱几乎亏完,这也是当前市场下要接受的变化。
同样今天,阅天府开盘,各种优惠加起来8%,除了硬伤143,主流199户型3万5左右的单价,总价区间上到700万左右。
高出板块现有楼盘半代的产品,区域内最高开盘价,相对尴尬的位置,为交通规划而妥协的小地块,以及并不算合适的市场情绪,都增加了纠结。从区域供应来看未来二手承接属性,自然不如先前大源西的锦上锦安全。
这也便是现如今的矛盾点,好品质产品来了,但价格也上去了,超过安全线,敢不敢上,结合自己实际情况,谨慎考虑。当然好就好在也能阻止部分投机分子,未来抛售跑路的不会太多,参考德商迎晖天玺,二手没成交,但价格不松动。
另外最近刷到很多重庆香港置地启元的内容,羡慕好产品的同时,也感叹购房者的纯粹,在重庆那样的价格,出发点必定是自住了,看来重庆人民更早看开了。 https://t.cn/RBSR99B
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